一、給排水設備設施維修養護管理計劃的制定與職責
物業管理公司為了規范給排水設備設施的維修養護工作,確保給排水設備設施各項性能良好,延長設備設施的使用壽命,避免發生意外事故,工程部要制定《給排水設備設施維修養護標準作業規程》,并制定年度維修養護計劃,通常工程部管理組負責組織制定《給排水設備設施維修養護年度計劃》并組織監督該計劃的實施。在制定過程中,要認真考察給排水設備設施的使用額度及給排水設備設施運行狀況,合理地安排時間等因素。工程部經理負責審核《給排水設備設施維修養護年度計劃》并檢查該計劃的執行情況,維修組負責實施給排水設備設施的維修養護,公共事務部負責向有關用戶通知停水情況,以便用戶作好準備,遇突發事故停水,應向用戶作出解釋。
二、維修組的運作程序
維修組的成員負責按管理組編制的維修養護計劃對設施設備進行維修養護工作并巡視檢查,發現問題及時處理,對于運行組不能完成的維修保養工作,經管理組調動后,由維修組負責,運行組配合共同完成;維修組成員常駐總部接到突發情況報告后,應迅速集中人員趕到現場,進行搶修;維修組成員下班后離開駐地應向組長報告去向,以便緊急情況下緊急調動。
三、水泵機組的維修養護
1.水泵的維修養護
生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進行一次全面養護。養護內容主要有:檢查水泵軸承是否靈活,如有阻滯現象,應加注潤滑油,如有異常摩擦聲響,則應更換同型號規格軸承,如有卡住、碰撞現象,則應更換同規格水泵葉輪,如軸鍵槽損壞嚴重,則應更換同規格水泵軸,檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根,清潔水泵外表,若水泵脫漆或銹蝕嚴重,則應徹底鏟除脫落層油漆,重新刷油漆,檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞,如損壞則應更換,檢查機組螺栓是否緊固,如松弛則應擰緊。
2.控制柜的維修養護
維修組對控制柜每半年進行一次全面養護。維修養護內容主要有:清潔柜內所有元器件、清潔外殼,務必使柜內無積塵、無污物;檢查、緊固所有的接線頭,對于銹蝕嚴重的接線頭應更換,檢查柜內所有的線頭的號碼管是否清晰,有否脫落,及時整改,對于交流接觸器,應清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒,清除觸頭表面的污物,不能正常工作的觸頭應更換;檢查復位彈簧是否正常工作,然后擰緊所有緊固件;自耦減壓啟動器的電阻不低于0.5MΩ,否則應進行干燥處理;外殼接地可靠,如有松脫或銹蝕則應做除銹處理,然后擰緊接地線;熱繼電器的絕緣蓋板應完整無損,導線接頭有無過熱痕跡或燒傷,如有則維修或更換;自動空氣開關電阻應不低于100MΩ,否則應烘干,在開關閉合或斷開過程中,應無卡位現象,觸頭表面清除干凈;中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗,檢查動作是否可靠,信號輸出是否正確;信號燈、指示燈是否指示正常,如有偏差應調整或更換;運傳壓力表信號線接頭是否腐蝕,如有則重新焊接或更換。
3.電機的維修養護
外觀檢查應整潔、銘牌完好,接地線連接良好,用搖表檢測絕緣電阻,電阻應不低0.5MΩ,否則應烘干處理,電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密,電動機軸承有無阻滯或異常聲響,電動機風葉有無碰殼現象,清潔外殼,外殼是否脫漆嚴重,若嚴重應重新油漆。
4.相關閥門、管道及附件的維修養護
閘閥密封膠墊是否漏水,如有則應更換,黃油麻繩處是否漏水,如漏水則應重新加壓黃油麻繩,對閥桿加黃油潤滑,銹蝕嚴重者應重新油漆。止回閥的維修養護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞,彈簧彈力是否足夠,油漆是否脫落。浮球閥的維修養護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。液位控制器應檢查密封圈、密封膠墊是否損壞,如損壞則應更換,清除壓力室內
污物,疏通控制水道,檢查控制桿兩端螺母是否緊固,緊固所有螺母。
四、水池、水箱的維修養護
水池、水箱的維修養護每半年進行一次,若遇特殊情況可增加清洗次數,清洗時的程序如下:
1.首先關閉進水總閥,關閉水箱之間的連通閥門,開啟泄水閥,抽空水池、水箱中的水。
2.泄水閥處于開啟位置,用鼓風機向水池、水箱吹2h以上,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進新鮮空氣。
3.用燃著的蠟燭放入池底不會熄滅,以確定空氣是否充足。
4.打開水池、水箱內照明設施或設臨時照明。
5.清洗人員進入水池、水箱后,對池壁、池底洗刷不少于三遍,并對管道、閥門、浮球按上述維修養護要求進行檢修保養。
6.清洗完畢后,排除污水,然后噴灑消毒藥水。
7.關閉泄水閥,注入清水。
五、室外給排水設施的維修保養
室外給排水管道每半年全部檢查一次,水管閥門完好,無滲漏,水管通暢無阻塞,若有阻塞,應清除雜物,若管道坡度不正確,應重新鋪設,明暗溝每半年全面檢查一次,溝體應完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次,半年對易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹,保持雨污水井蓋標識清楚,路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養一次,要求噴水設施完好,噴水管道無銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查,每半年養護一次,主要檢查消防栓玻璃、門鎖、栓頭、水帶、連接器閥門、“119”、“消防栓”等標識是否齊全,對水帶的破損、發黑、發毒與插接頭的松動現象進行修補、固定,更換變形的密封膠圈,將水帶展開換邊折疊卷好,將閥門桿上油防銹,抽取總數的5%進行試水,清掃箱內外灰塵,將消防栓玻璃門擦凈,最后貼上檢查標志,標志內容應有檢查日期、檢查人、檢查結果。上下雨污水管每月檢查一次,每次雨季前檢查一次,每4年水管油漆一次,要求水管無堵塞、漏水或滲水,流水通暢,管道接口完好,無裂縫。
六、室內給排水設備設施的維修養護
1.消防設備的維修養護
室內普通消防栓的維修養護內容及程序見上面室外消防栓的保養內容及程序。對于自動噴灑消防滅火系統的維修養護,其維修養護內容如下:
①每天巡視系統的供水總控制閥,報警控制閥及其附屬配件,外觀檢查,確保處于無故障狀態。
②每天檢查一次警鈴,啟動是否靈活,打開試警鈴閥,水力警鈴應發出報警信號,如果警鈴不動作,應檢查整個警鈴管道。
③每月對噴頭進行一次外觀檢查,不正常的噴頭及時更換。
④每月檢查系統控制閥門處于開啟狀態,保證閥門不會誤關閉。
⑤每兩個月對系統進行一次綜合試驗,按分區逐一打開末端試驗裝置放水閥,試驗系統靈敏性。
當系統因試驗或因火災啟動后,應在事后盡快使系統重新恢復到正常狀態。
2.住戶室內給排水管道及附件的維修及養護
住戶在使用過程中,由于使用不當或前期隱患,會出現各種各樣的問題,需要進行及時維修和正常養護,所涉及的維修養護內容如下:
①個別樓層停水。要先關掉總閥,打開支管閥門,檢查堵塞原因。及時更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應及時通知管理處,以便派專業人員前來檢查維修。
②維修墻內水管。關閉室內所有用水閥門,查看水表,如轉動說明墻內水管破損漏水,然后關閉水表前閥門,打通漏水處墻面,取出破損水管,裝入新水管,再打開總閥看是否漏水,如無漏水,補好水泥,恢復裝修飾面。告知用戶不得擅自改動墻內水管。
③閥門接頭漏水。關閉自來水總閥,查找原因,若是閥門、接頭未扭緊的緣故而漏水,應拆下閥門接頭,在外絲處旋上幾道水膠帶,再把閥門接頭裝上扭緊,如因破損配件而漏水應及時更換閥門或接頭。然后告知用戶,應愛護使用,旋扭閥門不要用力過度。
④水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水,應先拆下水龍頭,在外絲上旋上幾道水膠帶,再把水龍頭裝上扭緊,如是內芯斷裂應更換內芯,如是水龍頭自身有沙泥而漏水,應更換水龍頭,檢修完畢后,打開總閥門,反復開關水龍頭,開關自如不漏水即可,然后告知用戶,旋扭開關不要用力過度,不要用硬物通通直至正常,如是漏水,應打破飾面,取下排水管重新安裝,完畢后,往浴缸內蓄水,到一定水量存放5min,查看相關部位有無漏水。如沒有則修整飾面,然后告知用戶,使用時注意清潔。
⑥疏通地漏。先用抽子試通,不能查明原因則打開檢查口檢查,不通時再使用疏通機直至通暢為止,然后用膠管試水檢驗,并告知用戶,使用時不要向管道亂丟雜物。
⑦洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水,先拆下存水彎管
檢查兩接口處是否有破損情況,情況嚴重更換彎管,不嚴重可用生膠帶密封接口契損處,達到不漏水為止。告知用戶,不要隨意亂動盆下彎管和接口處,防止漏水,不要隨意移動或用力撞擊洗菜(臉)盆。
當然室內各類衛生器具除了以上所舉例子之外,還會出現各種各樣的情況,住戶(使用者)除了使用時動作規范,注意清潔之外,一旦出現情況不要擅自進行修改,應按照一定程序及時通知管理處派維修工維修,以確保維修效果和維修時間。
七、室內給排水設備設施維修程序
為了保證維修工作規范、合理及維修工作及時進行,室內維修應遵循一定的程序進行:
1.住戶(使用者)向管理處申請。
2.值班人員填寫“維修登記表”。
3.維修組組長(班長)派工,并填寫“派工單”。
4.維修工準備好工具,帶上“派工單”上門維修,進門時,應首先出示工作牌,用語禮貌,查看現場后,按公司規定的收費標準報價,經業主同意后進行維修。
5.維修過程應遵守操作規程,注意安全。
6.維修完畢后,請住戶(使用者)驗收,驗收后,請業主在“派工單”上寫下意見,并簽名。
7.派工單一式三份,維修班、住戶、管理處收費處各保留一份。
八、室內維修服務標準
為了使物業管理公司所管轄的各部分給排水設備設施能安全、有效、長久的使用,確保住戶(使用者)提出的服務要求能得到滿足,特制定維修服務過程中的一些標準及要求,主要包括以下幾個方面:
1.預約維修時間
接到維修申請后無特殊情況,30min內到達,按住戶(或使用人)約定時間,如暫時沒有維修人員應向住戶解釋,另約時間。
2.維修時間
原則上小故障30min內,一般故障2h內(不超過8h),較難故障不超過3天。廚房、衛生間、陽臺等設施出現堵、漏、滲或無水等,維修時間一般不超過2h,水管、閘、閥、水表滲漏一般2h內,最長不超過8h,如需改管視實際情況由班長確定,廚房、衛生間等樓板滲水到樓下,一般在4h內,如大面積或難以處理的最長不超過3天,并在維修后2周內,每周不少于1次回訪;房間沒水、除市政停水或供水系統較大維修,水池定期清洗外,定期保養要提前1天通知,臨時停水要寫出停水告示。
3.提供材料
維修過程中提供的材料應100%合格。
4.服務態度
維修人員上門服務或接待住戶的報修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。
九、給排水設備設施的維修養護的檢驗
無論是室外給排水設備設施的維修養護,還是室內給排水設施的維修養護,為了保證維修養護工作的正常進行,也為了保證維修養護工作達到用戶滿意,同時使給排水各種設備設施延長使用壽命,避免出現故障,因此,必須按標準要求對維修養護工作進行檢驗。其檢驗職責及檢驗內容如下:
1.檢驗職責
一般要求維修班班長對每日派工單進行檢驗,并對所管轄的公共部分進行巡視。管理處負責每月維修工作的回訪,工程部經理及工程師負責周檢。
2.檢驗內容
檢驗內容主要包括服務及時性的檢驗,維修時間應根據預定時間,目的地的遠近,維修工作工藝復雜程度而定,一般性維修一般不超過8h,對于特殊困難的維修項目要求從接到維修單到完成最多不超過72h;維修質量的檢驗,先進行外觀性檢查,然后對各種不同的設備利用目測、耳聽、儀器等檢查,檢查是否達到要求標準。
