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    2008年12月19日，昆明軌道一號線試驗段（珥季路站——南部汽車站）開建，標志著昆明地鐵開始建設。按照隨后出臺的地鐵規(guī)劃，地鐵線路不僅覆蓋人口密集區(qū)域，而且聯(lián)通了城市各大商業(yè)中心。因此，有專家預計地鐵開通運營將串起昆明地下商業(yè)布局。

     2010年，昆明市規(guī)劃部門編制完成了《昆明主城區(qū)地下空間開發(fā)利用規(guī)劃（2010-2020）》，并于當年12月舉行了聽證會。按照該規(guī)劃，昆明地下空間規(guī)劃布局結構為：“一核三心、一環(huán)兩軸、環(huán)狀放射”的網(wǎng)絡化布局。而“兩軸、環(huán)狀”均將依托軌道交通線而建設。

    2012年，《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》已經(jīng)市政府第32 次常務會議審議通過，隨后市規(guī)劃局舉行了相關的專題解讀會。這個規(guī)定中有一個獨立的篇章為《地下空間開發(fā)與利用》，在這十四條規(guī)定中有六條明文提到了“地鐵”。

    可以看出，隨著軌道交通時代的到來，以及城市土地越來越稀缺，昆明已越來越重視城市地下空間的開發(fā)與利用。眾所周知，地下空間的用途無非是地下商業(yè)、交通、倉儲、市政設施等方面，能使城市財富疊加、為開發(fā)商帶來利益的最重要的用途卻還是地下商業(yè)。而目前已有的昆明地下商業(yè)案例中，暫時并無類似廣州“潮流前線”、“天河又一城”的成功案例。或許，隨著各條軌道線路的運營和政策的推進，昆明即將與一二線城市一樣，迅速進入地下商業(yè)與地上商業(yè)聯(lián)動的時代。

    軌道交通是地下商業(yè)發(fā)展的大動脈

    依托軌道交通的建設而發(fā)展地下商業(yè)的城市，國內(nèi)國外早有成功先例。但在目前的昆明來說，這還是算得上一件開天辟地的大事。

    《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》中明確提到：地下商業(yè)街可結合地鐵車站、鐵路車站及公交樞紐等交通設施整合建設，符合城市商業(yè)功能布局的要求，并符合對大型商業(yè)設施的限制要求。且綜合考慮區(qū)域長遠發(fā)展規(guī)劃及地下通行能力等因素，地下街總建筑面積不宜小于5000㎡。同時，通行能力宜按該地下街20年內(nèi)預測的高峰小時交通量確定。而高峰小時客流超過18000人次每小時的地鐵車站附近宜結合地下人行通道建設地下街。

    與2006年正式施行的《昆明城市規(guī)劃管理技術規(guī)定中》相比，這是一個全新的規(guī)定。可以看出，政府有意地在指導開發(fā)商，發(fā)展以地鐵車站為節(jié)點的過道式地下商業(yè)。事實上，在《昆明主城區(qū)地下空間開發(fā)利用規(guī)劃（2010-2020）》的征求意見稿中，這一指導思想體現(xiàn)得更為明顯。

    根據(jù)該征求意見稿，“一核三心、一環(huán)兩軸、環(huán)狀放射”網(wǎng)絡化結構具體為：一核：即昆明主城核心商務區(qū)；三心：在主城北部、西部和南部地區(qū)打造三個地下空間開發(fā)利用的重點區(qū)域。一環(huán)：即昆明主城二環(huán)線；兩軸：依托軌道1、2號線及北京路，形成地下空間南北向發(fā)展軸線；依托軌道3號線打造地下空間發(fā)展的東西向發(fā)展軸線。環(huán)狀放射：以7條軌道交通為軸，依托軌道站點，形成以主城一環(huán)為圓心向外放射的結構形態(tài)。

    在該征求意見稿的第四章，還有“重點地區(qū)地下空間建設引導”部分。該部分內(nèi)容對主城核心地區(qū)、小西門地區(qū)、巫家壩地區(qū)、火車南站地區(qū)、火車北站地區(qū)、龍頭街地區(qū)、海源路地區(qū)這七大重點區(qū)域的發(fā)展思路、功能引導、交通引導、城市設計意向等方面做了專門的指導說明。這七大地下區(qū)域中，鼓勵發(fā)展的項目多為商場、百貨店、餐飲店、娛樂城、停車場、步行街。熟悉昆明地鐵規(guī)劃圖的網(wǎng)友都知道，這些區(qū)域基本都有地鐵站點分布。從政策鼓勵發(fā)展的項目來看，也與流動人群的消費需求相契合。

    怪不得昆明地鐵開建后，不少專家便高聲呼喊道：昆明主城商業(yè)區(qū)地下空間將實現(xiàn)連通。
 昆明地下商業(yè)的發(fā)展前景正漸趨明朗

    事實上，在軌道交通建設啟動前，昆明已有好幾處地下商業(yè)：位于小花園地下通道的女人街、正義坊負一樓的淘寶購物街、小西門地下商場等。然而，去過這些地方的人都知道，這些地下商業(yè)只能用兩個詞來形容：混亂、低端。“多半原因還是開發(fā)商對地下商業(yè)的理解有限，因此在規(guī)劃設計上存在很多問題，最終導致這些昆明已有的地下商場存在諸多缺陷。”易事達地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陸韜一針見血地指出。

    那么，當?shù)罔F逐步進入火熱化的建設階段，政府政策逐步明朗時，昆明的地下商業(yè)又將有怎樣的變化？或許，我們可以從順城購物中心地下商業(yè)的開發(fā)、東風廣場的地下空間規(guī)劃中，看出不少端倪。

    2009年9月29日，位于市區(qū)CBD的順城購物中心開業(yè)。其負一層雖仍有超市分布，但已經(jīng)成功引進了多家品牌店，以餐飲業(yè)為主，涵蓋眼鏡、餐具、茶葉、數(shù)碼產(chǎn)品、家用百貨品等，有別于傳統(tǒng)以來低端、零散的小商品市場。不論是從商家的品牌影響力來看，還是從整體的裝潢上看，亦或從消費人群來看，這里都明顯超越了擁擠、低端、空氣混濁、消費者多為年輕女性的其他地下商業(yè)。

    2010年10月13日，來自全國各地的知名地鐵專家就昆明東風廣場地下空間開發(fā)與利用的課題進行研討。最終的CBD概念性設計顯示，東風廣場CBD地塊開發(fā)地下四層空間，負一、二層為商業(yè)開發(fā)，主力業(yè)態(tài)定為東南亞第一大的市內(nèi)免稅商店DFS，負三、四層為停車場。在北邊廣場的中心位置，是一個規(guī)模較大、設計巧妙的下沉廣場，地下空間的部分商場裸露在天光下。

    雖然后者還未進入全面的建設階段，但從其雄心勃勃的設計規(guī)劃，以及市政府推進城市更新的決心來看，這顯然不會是一個半拉子工程。此外，南亞風情第壹城其實也擁有部分地下商業(yè)，但還只是剛剛進入營業(yè)階段，并不能看出太多或好或壞的前景。

    來自廣州的經(jīng)驗：基因只是成功的必要條件

    提到地下商業(yè)，一線沿海城市——廣州或許可以為我們提供不少經(jīng)驗。有業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，截止2010年初，廣州已擁有15個在建或已建的大型地下商場。其中，最具代表性的是位于中山路商圈、緊鄰烈士陵園地鐵站、商場面積為6700㎡的“流行前線”。那么，或?qū)�擁有昆明最大地下商場的東風廣場與廣州這一最成功的地下商場有何異同點？

    有專家分析，“流行前線”蘊含了廣州地下商業(yè)開發(fā)成功的秘笈：時尚潮流為主題，接通地鐵站和著名購物中心中華廣場。地下與地面共享已有的消費人群，大大節(jié)省市場培養(yǎng)期，為其租金的大幅度升值（1999年為200元/㎡/月，2009年則為2000多元/㎡/月）提供了必要的基礎。很顯然，有昆明CBD純正血統(tǒng)、緊鄰地鐵站、且香港恒隆集團也已介入的東風廣場在基因上并不輸給“流行前線”。

    但，別急。這個基因并不能保證東風廣場地下商業(yè)的全部成功。某昆明業(yè)內(nèi)人士告訴我們，地下商業(yè)面臨的不光是不同地下商業(yè)間的競爭，同時也是地上商業(yè)競爭的對象。如何把地上的人流吸引到地下來，是保證地下商業(yè)經(jīng)營最關鍵的問題。這一問題的突破必須建立在保證項目硬件的基礎上，引進差異化經(jīng)營業(yè)態(tài)。而這一點取決于開發(fā)商的資金能力和整體規(guī)劃能力。這一點在廣州的“流行前線”上體現(xiàn)得很明顯。專家分析，該項目成功的另一個原因是規(guī)劃定位清晰、明確：“海印持有中華廣場和流行前線，前者是中高端時尚定位，后者是中低端時尚，相互配合共生。”定位不當其實也是廣州某些地下商業(yè)失敗的原因。因此，東風廣場地下商業(yè)將來風光與否還得取決于這個因素。

    規(guī)律是事物之間內(nèi)在的必然聯(lián)系，決定著事物發(fā)展的方向。因而，除東風廣場外，昆明若將再開發(fā)其他大型地下商業(yè)，想必也該遵循上文提到的規(guī)律。

    當然，與廣州不同的是，昆明地處于高原，喀斯特地貌比較多，其地質(zhì)結構或遠比廣州復雜得多。這一點，市規(guī)劃局在《昆明市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術規(guī)定》里已三番五次提到：地下空間開發(fā)利用應考慮地塊地質(zhì)條件，結構安全、施工難度等因素的限制。

    除廣州外，許多其他城市如北京、上海、深圳、青島、廈門、長沙、成都也已不同程度地埋頭向“下”發(fā)展。很多城市還陸續(xù)出臺了相關法律法規(guī)予以指導。只是，由于資源、政策、環(huán)境、規(guī)劃等各項因素，各個城市地下商業(yè)街的發(fā)展現(xiàn)狀不盡相同，有喜有憂，有好有壞。如長沙的金滿地仍停留在低端商業(yè)的水平。（賀琳芳/《云觀察》·云南房網(wǎng)資訊中心）